相続した実家が空き家のまま何年も残っている。年に数回は草刈りと換気に通い、家財道具は手つかず。そんな状態でも、大がかりなリフォームや全面的な片付けをせずに売却できる場合があります。不動産買取と呼ばれる方法です。

現状に近い状態でも話が進みやすいのは、買取が「個人の買主を探す仲介」と違い、不動産会社そのものが買主になるためです。会社は自分が住むためではなく、修繕して再販したり、解体して土地として活用したりする前提で価格を検討します。建物の傷みや残された家財も、あらかじめ織り込んだうえで判断されます。

当社にも、家財が残ったままの空き家の扱いや、遠方から管理に通う負担についてのご相談が寄せられます。「片付けが終わってから相談しよう」と考えたまま、何年も動けずにいる方も少なくありません。

袋井市を中心に不動産の買取と仲介を手がける、あららぎ不動産株式会社です。この記事では、買取の仕組み、仲介との違い、向いている物件、手続きの流れを整理します。価格が仲介より下がる傾向にあるという弱点にも触れながら、判断材料をそろえていきます。

築古の空き家をそのまま「不動産買取」で手放すという選択肢

築年数が古く傷みの進んだ家は、大きく手を入れる前に、そのままの状態でいくらになるかを確かめたほうが判断を誤りにくいといえます。改修費用を売却価格で回収できるとは限らないためです。

水回りを一式やり替えれば数百万円、外壁と屋根まで含めればさらに膨らみます。買主が自分好みに直したいと考える物件では、前の持ち主が入れた設備は価格に反映されにくくなります。まず現状で査定を取り、そのうえで手を入れるかを決める順序が現実的です。

買い手を探す「仲介」と業者が買い取る「買取」の違い

仲介と買取は、売り方の違いというより、売る相手が根本的に異なる方法です。仲介は個人を中心とした買主を探す方法、買取は不動産会社が直接の買主となる方法になります。買主の性質が違うため、求められる準備も進み方も変わります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

買取は価格面で譲る代わりに、時間や手間、売却後のリスクを抑えやすい方法だと整理できます。どちらが適するかは物件の条件で変わります。

なぜ古い家でも買い取ってもらえるのか

不動産会社が見ているのは「今の建物の状態」だけでなく「その土地と建物で何ができるか」です。検討の方向は、おおむね次の三つに分かれます。

• 土地としての価値：建物を解体し、住宅用地として活用する方向
• 再販用の住宅としての価値：構造に大きな問題がなければ、必要な箇所を改修して売り出す方向
• 事業用地としての価値：賃貸住宅や資材置き場など、住宅以外の用途を検討する方向

ただし、土地の使い道を自由に決められるわけではありません。用途地域の指定の有無、接道条件、農地転用の可否、地区計画などの制限を確認したうえで判断します。袋井市では、一定規模以上の土地の造成や建築を行う際に市の土地利用事業・開発行為の手続きが必要となり、立地適正化計画で定める誘導区域の外では届出を求められる場合もあります。同じ市内でも、区域や敷地の条件によって取り得る選択肢は変わります。

加えて、解体業者や工務店と継続的に取引している会社は、個人が同じ工事を依頼する場合より費用を抑えられることがあります。個人には採算が合わないように見える物件でも、事業として計算が成り立つ場合がある。これが、築古住宅でも買取が成立する背景です。

出典：土地利用事業及び開発行為の手続き等について｜袋井市

価格が下がる傾向をどう考えるか

買取の弱点ははっきりしています。時間をかけて仲介で売却できた場合と比べると、手取り額は低くなる傾向があります。

一方で、仲介を選んだ場合の負担も無視できません。売却が決まるまでの固定資産税、火災保険料、遠方からの往復交通費、草刈りの外注費、片付け費用。これらの持ち出しと価格差を並べて比べたうえで、買取を選ぶ方もいらっしゃいます。

袋井市で不動産買取を利用する3つの大きなメリット

買取を選んだ方が挙げるのは、金額そのものより「先が見える形で終わらせられること」の価値です。空き家の管理には終わりが見えないためです。

草は毎年伸び、郵便受けは埋まり、近隣からの連絡がいつ来るかもわからない。遠方にお住まいなら、帰省のたびに時間と交通費もかかります。この状態を一連の手続きで区切れる点に、買取の意義があります。

家財道具や不用品を残したまま引き渡せる場合がある

買取では、買主となる不動産会社との合意により、家具や家財を残したまま引き渡せる場合があります。解体や改修の工程で会社側が撤去をまとめて行えるためです。ただし、残せる物や費用の負担は会社と物件によって異なるため、契約前の確認が欠かせません。

相談の対象になりやすいのは、次のようなものです。

• 家具・家電・寝具などの生活用品
• 物置や納屋の中の農具、資材

一方で、危険物や薬品、灯油などの液体、金庫、個人情報を含む書類、借用品や第三者が所有する物は、原則として売主側で処分・返却する必要があります。庭木や庭石、ブロック塀は屋内の家財とは扱いが異なり、撤去範囲や費用の分担を個別に取り決めます。仏壇や位牌、写真、権利関係の書類など、手元に残すべきものも事前に取り出しておいてください。

購入希望者の内覧対応が不要で、売却時期を見通しやすい

買取では、購入希望者が現れるのを待つ工程がないため、売主が売却の見通しを立てやすくなります。買主である会社が社内で検討し、条件が折り合えば契約に進みます。

仲介では、売り出してから買主が決まるまでの期間が市況や物件条件に左右されます。その間、内覧の希望が入るたびに掃除と換気、立ち会いのために現地へ向かうことになります。

期限のある資金需要を抱えている場合、この差は判断材料になります。相続税の申告・納付が必要な場合、その期限は原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。老人ホームの入居一時金なども支払時期が決まっており、売却時期を調整しやすい方法には利点があります。

契約不適合責任を免責・限定する特約を設けられる

売却後の責任をどこまで負うかをあらかじめ取り決めておける。これが、築古住宅を手放すうえで大きな安心材料になります。

民法では、引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合、売主が修補や代金減額、損害賠償などの責任を負うと定められています。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の詰まり、床下の腐食などが典型例です。

個人が宅地建物取引業者へ売却する買取では、この責任を免責または限定する特約を設けることがあります。ただし万能ではありません。民法572条により、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません。把握している雨漏りやシロアリ被害、設備の故障は査定の段階で申告してください。伝えたうえで買い取ってもらうほうが、結果的に安全に終えられます。

出典：民法｜e-Gov法令検索

このようなお悩みを抱えた物件こそ買取が向いている

すべての物件で買取が最適とは限りません。ただし次の条件に当てはまる家は、仲介では買主が限られやすく、買取が現実的な選択肢になります。

仲介でも、個人の居住用に限らず、リノベーション前提や古家付き土地として買主を探せます。一方、改修費が大きい物件や法令上の制限がある物件では買主が限定され、売却期間が長引く場合があります。売り出したものの反応が乏しいまま時間が過ぎている、という状態から相談に来られる方も少なくありません。

築40年以上など、老朽化が進み大規模な修繕が必要な家

築古住宅が敬遠されやすい理由は、見た目だけの問題ではありません。旧耐震基準の時期に建てられた住宅は、耐震性や担保評価によって金融機関の融資条件に影響することがあります。ただし、耐震基準への適合が証明された住宅などは、住宅ローン控除や融資の対象となる場合もあり、一律に不利と決まっているわけではありません。

住宅金融支援機構の技術基準でも、建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅には耐震評価基準等への適合が求められます。次の状態が重なるほど、仲介での売却は長期戦になりやすくなります。

• 雨漏りの跡がある、または実際に雨漏りしている
• 床が沈む、傾いている、建具の開閉に支障がある
• シロアリの被害が確認されている、または疑われる
• 給排水管が古く、通水していない期間が長い

長期間放置されて手つかずになっている空き家

放置期間が長い空き家は、時間が経つほど条件が悪くなります。人が住まなくなった建物は傷みが進み、換気されない室内では湿気がこもってカビや木部の腐食につながります。庭木の越境や落ち葉の苦情も出てきます。

税制面のリスクも見過ごせません。「空家等対策の推進に関する特別措置法」は2023年に改正され、放置すれば特定空家になるおそれのある建物を「管理不全空家等」として位置づける仕組みが設けられました。市町村から勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が外れる場合があります。税負担が変わってから動くより、早い段階のほうが取れる手は多く残ります。

相続人が複数いて、早く現金にして分けたいケース

兄弟姉妹で実家を共有名義にしたまま話が進まない、という相談も少なくありません。不動産のままでは、誰が管理し、費用を誰が負担するのかという論点が積み重なります。

売却して現金に換えてから分ける方法は「換価分割」と呼ばれ、金額が明確になるぶん合意を得やすくなります。買取は売却時期を調整しやすいため、相続税の申告期限や相続人間で決めた分配の予定に合わせやすい方法です。ただし、不動産全体を売却するには、原則として相続人・共有者全員の合意が必要になります。

出典：中古住宅の技術基準の概要｜住宅金融支援機構

袋井市で空き家をスムーズに買取・現金化するためのステップ

買取の手続きは、査定・契約・引き渡しの三段階で進みます。関わるのが売主と不動産会社の二者に絞られるため工程が少なく、日程も調整しやすくなります。

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所要期間は物件の状態や権利関係、資金の段取りで変わります。目安は、査定時に自身の物件を前提としたスケジュールとして提示してもらってください。

査定根拠を説明できる不動産会社へ査定を依頼する

最初の分かれ道は依頼先の選び方にあります。袋井市には、JR袋井駅や愛野駅の周辺に広がる市街地から、用途地域の指定がない集落や農地の多い区域までが含まれ、地域ごとに需要も土地利用の制限も異なります。同じ市内でも道路付け、上下水道の引き込み状況、農地転用の可否によって評価は変わるため、査定額の根拠と再販の方法を具体的に説明できるかどうかを確認してください。

査定の際に手元にあると話が早い書類は次のとおりです。

• 登記識別情報通知（または権利証）
• 固定資産税の納税通知書、課税明細書
• 建築確認済証、検査済証、測量図（あれば）
• 相続物件の場合は、相続関係がわかる戸籍謄本など

すべてそろっていなくても査定はできます。紛失している書類は、その旨を伝えたうえで代替手段を相談してください。

買取金額と引き渡し条件を確認し、納得できたら契約する

金額だけを見て決めない。これが後悔しないための鉄則です。同じ提示額でも、残置物の撤去費が売主負担か会社負担かで手取りは変わります。契約前に確認したい項目を挙げます。

• 残せる物と処分が必要な物の線引き、撤去費用の負担はどちらか
• 境界の確定測量が必要か、その費用は誰が負担するか
• 契約不適合責任の免責・限定の範囲がどう定められているか
• 決済日と引き渡し日をいつに設定するか

条件に納得できたところで売買契約を締結します。契約時に手付金を受け取り、決済日に残代金を受け取る流れが一般的です。

物件の引き渡しを行い、代金を受け取る

決済日には、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転登記の書類を確認し、入金を確認して手続きが完了します。鍵の引き渡しをもって、管理の責任は買主へ移ります。

売却後には譲渡所得の申告が必要になる場合があります。相続した空き家では「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使える可能性があり、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（対象の家屋・敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。

ただし、すべての相続空き家に適用される制度ではありません。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされた建物でないこと
• 相続の開始直前に被相続人が一人で居住していたこと
• 相続の時から譲渡まで事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準を満たすか、一定期限までに取り壊すこと

適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。判定は個別に分かれるため、税理士または所轄の税務署へ確認してください。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

まとめ：売れないと諦める前に、まず専門業者へ相談する

築古の空き家は、大がかりな改修や全面的な片付けをしないまま、買取という形で手放せる場合があります。仲介では買主が限られる物件でも、不動産会社は土地としての活用、再販、事業用地としての可能性まで含めて検討するためです。

家財を残したまま引き渡せる可能性がある、内覧対応に追われない、売却時期を調整しやすい、契約不適合責任の扱いを契約で明確にできる。こうした要素が積み重なり、価格差を補う判断材料になります。条件は物件ごとに異なるため、実際の見通しは査定で確かめるほかありません。

袋井市で空き家や実家の管理に頭を悩ませている方は、結論を出す前に一度査定を取ってみてください。あららぎ不動産株式会社では、現地の状況を確認したうえで、買取と仲介それぞれの見通しをお伝えしています。売らないという結論になっても構いません。いくらで、どのような条件で手放せるのかを知るところから始めていただければと思います。