浜松市　一戸建て（築古・中古）売却相場の2023年から現在までの
動向分析と2026年以降の需要予測

浜松市 中古一戸建ての売却価格推移

【表　2023年から直近の一戸建ての平均売却価格推移(単位:万円/月[礼川)】

2023年度はこれくらいで売れました

2024年度はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

・浜松市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を比較

浜松市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。
2024年は「築年数20年」「建物面積113㎡」「土地面積221㎡」前後の物件を中心に取引されました。

【浜松市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

浜松市の中古戸建市場では、新築住宅価格の上昇を背景に、相対的に割安な中古住宅への需要が高まっています。
その結果として、より広さを確保できる物件や、築年数が進んだ物件まで取引対象が広がり、平均的な築年数や面積の上昇につながっています。

・2026年以降の一戸建て（築古・中古）需要予測

ずばり、
浜松市の中古一戸建ては、

子育て世帯に選ばれるエリアの需要は引き続き堅調

浜松市の中古戸建市場の購入の中心は「子育て世帯」です。

中央区の文教地区（広沢・蜆塚・城北）は、長年にわたり子育て世帯から安定した人気を維持しているエリアです。
「静岡県立浜松北高校」や「静岡大学浜松キャンパス」など教育施設が集まり、落ち着いた住環境が保たれていることから、子育てのしやすさと資産性の両面で評価され、環境や将来の安心感を重視する層に選ばれています。

また、遠州鉄道沿線でも住宅需要の高まりが見られ、中でも美薗中央公園周辺は、公園、学校、そしてショッピングモール「プレ葉ウォーク浜北」が徒歩圏にあり、日常生活が完結する利便性と価格のバランスの良さから、子育て世帯を中心に支持を集めています。
2022年に浜松市のローカルスーパー「エブリビッグデー 浜北店」の出店もあり、より注目度が高まっています。

いずれも子育て世帯のニーズに合ったエリアであり、今後も中古一戸建ての需要が見込まれるでしょう。

リノベーション済み中古住宅の需要が高まる

浜松市の中古戸建市場では、リノベーション済み物件が売れやすいです。

新築住宅価格の上昇を背景に中古住宅を選ぶ層が増えるなかで、購入後すぐに住める状態に整えられたリノベーション済み物件は、手間を抑えたい層や早期入居を希望する層から選ばれやすくなっています。
特に郊外エリアでは、広い敷地や複数台駐車が可能な住宅が多く、住環境そのものの価値が再評価されています。

そのため、築年数が古い物件であっても、リノベーションによって性能や快適性が向上していれば、購入につながりやすいです。

浜松市　中古マンション売却相場の2023年から現在までの
動向分析と2026年以降の需要予測

浜松市 中古マンションの売却価格推移

2023年はこれくらいで売れました

2024年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

・浜松市で売れた中古マンションの特徴を比較

浜松市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
2023年と2024年を比較すると、築年数・専有面積・価格はいずれも大きな変化はなく、全体として横ばいで推移しています。

【浜松市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

浜松市の中古マンション市場では、築約28年・専有面積約65㎡・価格約1,700万円前後の物件が、比較的安定して取引されています。
2〜4人で暮らしやすい広さがあり、価格も検討しやすいため、初めて住まいを購入する方やファミリー層に選ばれやすい傾向があります。

浜松市では無理のない価格で暮らしやすい広さを確保できる中古マンションが、安定した需要につながっていると考えられます。

・2026年以降の中古マンション需要予測

ずばり、
浜松市の中古マンションは、

生活利便性が評価され、中央区北東部が人気

浜松市の中古マンション市場では、生活利便性の高さがエリア選択の重要な要素となっており、特に日常生活が近隣で完結する「中央区北東部（旧東区エリア）」は選ばれやすい傾向です。
周辺にはコストコ浜松倉庫店やイオンモール浜松市野といった大型商業施設があり、日常の買い物から週末のレジャーまで完結できる環境が整っています。

また、浜松市中心部と比較して価格帯が抑えられているため、利便性と予算のバランスを重視する若い世帯から人気の高いエリアで、中古マンションの需要は底堅いです。

中央区再編により需要が拡大する可能性

浜松市の中古マンション市場では、旧中区周辺エリアを含む現在の中央区が、今後さらに注目される可能性があります。

2024年の行政区再編により誕生した中央区は、市内人口の約4分の3（約61万人）が集中する巨大な生活圏となりました。
従来は旧中区に集中していた都市機能や住宅需要が、周辺エリアへと広がる構造が生まれたのです。
特に旧東区・西区・南区・北区の一部といった周辺地域は、中央区としての一体的な認知が進むことで、これまで以上に「同一マーケット」として評価され、不動産の需要や価格が上昇する可能性あります。

行政区再編を契機として住宅市場の枠組みそのものが変化しつつあり、中古マンションについても今後は中央区全体で需要が拡大していくと予測されています。

浜松市　土地売却相場の2023年から現在までの
動向分析と2026年以降の需要予測

浜松市 土地の売却価格推移

【表　2023年～直近の土地の平均売却価格推移(単位:万円/月[礼川)】

2023年はこれくらいで売れました

2024年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

・浜松市で売れた土地の特徴を比較

浜松市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。

【浜松市で売れた土地の特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2023年と2024年を比較すると、取引される土地の面積は拡大し、価格も上昇していますが、平方メートル単価に注目すると「8.17万円→8.14万円」と大きな変化はありません。
そのため、価格上昇の大きな要因は地価そのものの上昇ではなく、より広い土地が選ばれる傾向が強まったことだと考えられます。

・2026年以降の土地需要予測

ずばり、
浜松市の土地需要は、

浜松駅南エリアの注目が高まる見通し

浜松駅南周辺の土地は、大学や企業機能の移転を背景に、中長期的に需要が変化していくと見込まれています。

駅南エリアは駅北エリアと比べて人の流れが少なく、2024年に実施された滞留人口の調査でも、駅北の半分以下にとどまっていました。
しかし今後は2028年に常葉大学の新キャンパスが浜名区から移転し、2029年にはスズキが本社機能の一部を中央区高塚町から浜松駅南エリアへ移す計画が進んでいます。

上記移転によって、学生や企業従業員などの昼間人口が増え、地域のにぎわいが生まれやすくなると考えられます。
加えて、駅南エリアでは賃貸住宅や店舗、駐車場などのニーズが高まる可能性があり、今後は住まいとして利用する土地だけでなく、アパート・マンション用地、店舗用地、月極駐車場など、土地活用を前提とした需要も見込まれるエリアといえるでしょう。

参照：浜松市役所 産業部｜令和6年度中心市街地人流データ調査

中心部と山間部で二極化が進行中

2026年以降の浜松市の土地需要は、エリアによって差が広がっていくと考えられます。

令和8年1月時点の地価公示では、浜松駅周辺の商業地で上昇が目立ち、鍛冶町は67万円/㎡、砂山町は46万円/㎡と高い水準です。
また、住宅地でも中央1丁目や助信町、曳馬3丁目など、中心部に近く生活利便性の高いエリアでは地価が上昇傾向です。
一方で、天竜区や浜名区の一部など、郊外・山間部では地価が下落している地点も見られます。
交通利便性や生活環境の違いにより、土地需要に差が出ていると考えられます。

今後も浜松市では、駅周辺や生活利便性の高いエリアに需要が集まりやすく、郊外・山間部との価格差が広がっていく可能性があります。
土地の売却や活用を考える際は、「浜松市内」という大きなくくりではなく、エリアごとの需要を見極めることが大切です。

参考：浜松市役所都市整備部｜土地の価格について