長年誰も住んでいない実家の管理、伸び続ける庭の草、室内に残ったままの家財道具。湖西市で空き家となった実家を抱え、手をつけられないまま時間だけが過ぎている方は少なくありません。築40年ともなると「多額の費用をかけてリフォームしないと売れないのでは」「そもそもこんな古い家に買い手はつくのか」という不安が先に立ちます。

結論から述べると、築年数が経過した住宅でも、修繕費をかけず、家財道具を残したままの状態で手放せる場合があります。理由は、買主が一般の個人ではなく不動産会社になる「買取」という取引形態が存在するためです。買取では、建物の傷みや残置物を前提として価格と条件が組み立てられます。

この記事では、浜松市を拠点に湖西市を含む静岡県西部エリアで不動産買取に対応するあららぎ不動産株式会社の視点から、空き家を放置し続けた場合のリスク、仲介と買取の違い、そして古い実家を手放すための具体的な手順を整理しました。

築40年の古い実家でもそのままの状態で売却できる

築40年の実家は、手を加えないまま売却できる可能性があります。不動産の価格は建物の状態だけで決まるものではなく、土地の条件が大きな比重を占めるからです。木造住宅の減価償却上の法定耐用年数は22年とされていますが、22年を超えたからといって建物の市場価値や固定資産税評価額が自動的にゼロになるわけではありません。築年数が経過した住宅では、建物の状態や利用可能性に加えて、土地の立地・接道・形状などが売却価格を大きく左右します。したがって、傷んだ建物を無理に直してから売り出す必要はありません。

築年数が経っていても土地の評価は残る

土地は、建物のように法定耐用年数に応じて減価償却する資産ではありません。ただし、市場価値は立地や需要、接道条件、災害リスク、周辺環境などによって変動します。湖西市のように生活道路が整い、スーパーや学校が徒歩圏にあるエリアであれば、土地そのものへの需要は一定程度見込めます。

査定の場面では、次のような要素が価格を左右します。

• 前面道路の幅員と接道の状況
• 敷地の形状（整形地か不整形地か）
• 用途地域や建ぺい率・容積率といった建築上の制限
• 上下水道やガスの引き込み状況
• 最寄り駅や幹線道路へのアクセス

つまり、建物の外観が古びていても、土地の条件によっては査定額が付きます。「見た目が悪いから値段が付かない」と自己判断してしまうのは、もっとも避けたい選択でしょう。

リノベーション前提で古い物件を探す買主も存在する

既存住宅を購入したあと、自分好みにリフォーム・リノベーションする買主も一定数存在します。この層にとって、内装が新しいことは必ずしも必要な条件になりません。壁紙を張り替えたばかりの家より、手を加える前提の家が選ばれる場面もあります。

また、建物を解体して新築用地として使う買主、資材置き場や駐車場として活用する事業者など、出口は一つではありません。築古の実家には、想定しているより複数の買い手候補が存在する可能性があります。

出典：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

空き家を売却せずに放置し続けることで発生するリスク

判断を先送りにするほど、建物の状態は悪化し、負担は増えていきます。人が住まなくなった家は傷みが早く、加えて法制度の面でも空き家の所有者に対する目は厳しくなっているためです。総務省の調査では、全国の空き家は約900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。空き家対策は、すでに全国的な行政課題として扱われています。

建物の急速な老朽化による倒壊やご近所トラブル

無人の住宅は換気が行われず、湿気がこもります。その結果、床下や柱に腐朽が進み、シロアリの被害も広がりやすくなります。屋根材や外壁材が落下して通行人がけがをした場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。

近隣との関係で問題になりやすいのは、次のような点です。

• 敷地から越境した樹木の枝や雑草
• 害虫・害獣の発生源となること
• 不法投棄やごみの投棄
• 施錠されていない建物への侵入や放火の懸念

一度苦情が寄せられると、遠方に住みながらの対応は精神的にも重くのしかかります。

管理不全空家等・特定空家等への勧告による税負担増

住宅が建つ土地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例が適用されています。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分）は評価額の6分の1、これを超える一般住宅用地は3分の1が課税標準となる仕組みです。ところが、2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法により、放置すれば特定空家等になる恐れがある空き家は「管理不全空家等」として指導・勧告の対象となりました。指導を受けても改善されず勧告に至った場合、住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税等の負担が増える可能性があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

特例が外れたあとの実際の税額は、土地の面積、評価額、負担調整の状況によって変わります。具体的な金額を知りたい場合は、湖西市の税務課へ問い合わせて確認するのが確実です。

維持管理にかかる見えないコストと精神的負担

空き家であっても、所有している限り固定資産税は継続して発生します。契約を維持していれば火災保険料や電気・水道の基本料金がかかり、草刈りや定期巡回を業者へ委託する場合には管理費も必要です。負担額は物件の規模や管理方法によって異なりますが、支出が毎年積み重なる点は共通しています。

加えて、離れた場所から様子を見に通う交通費と時間も無視できません。「いつか考える」という先送りそのものが、静かに費用と手間を発生させている状態だと捉えるべきでしょう。

出典：令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果｜総務省統計局

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

実家を手放すなら知っておきたい「仲介」と「買取」の違い

不動産の売却方法は大きく二つに分かれ、どちらを選ぶかで結果が変わります。仲介は「買主を探す」方法、買取は「不動産会社が買主になる」方法であり、売れるまでの期間も、必要な手間も別物だからです。老朽化した実家の場合、この違いが特に大きく表れます。

一般の個人へ向けて時間をかけて高く売る仲介

仲介は、不動産会社が広告を出して買主を募集し、成約時に仲介手数料を受け取る形式です。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買主が現れるまでは売却が成立しません。内見のたびに室内を整え、契約後は引き渡しまでに家財を処分する必要も生じます。築年数の古い家は内見数そのものが伸びにくく、売却期間が長引く例も見られます。

不動産会社が直接買い受けるスピーディーな買取

買取では、不動産会社が自ら買主となります。広告や内見の工程がないため、仲介に比べて短期間で引き渡しまで進みやすくなります。ただし、相続登記が済んでいない、境界が確定していない、抵当権の抹消が必要といった事情があれば、その分の期間は必要です。買取価格は仲介の相場より抑えられる傾向にあり、そこには不動産会社が負担する解体費、改修費、残置物の処分費などが織り込まれています。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

古い実家の処分に「不動産買取」を選ぶ3つのメリット

買取は、築古の空き家と相性の良い方法です。売主が抱えている「費用」「片付け」「引き渡し後の不安」という三つの負担を、条件次第で買主側へ移せる仕組みになっているからです。

リフォームや解体をせずに売却できる場合がある

木造住宅の解体費は、建物の規模、接道状況、廃材の量によって大きく変わり、まとまった金額になることが少なくありません。水回りの改修まで加えれば、負担はさらに膨らみます。買取であれば、建物の現状を前提とした価格が提示されるため、売主が先に工事費を負担せずに済むケースがあります。手元の資金を用意できないという理由だけで売却を諦める必要はありません。

室内に残った家具や不用品を残したまま引き渡せる場合がある

長く空き家になっていた実家には、仏壇、婚礼家具、古い家電、写真や書類などが残されたままという例が多く見受けられます。遺品整理業者へ依頼すれば、作業量に応じた費用が発生します。買取会社によっては、こうした残置物を残したまま引き渡せる場合があります。ただし、対応範囲や処分費の負担方法は会社ごとに異なるため、査定の段階で確認しておくことが欠かせません。

なお、次のものは事前に取り出しておくと安心です。

• 権利証や登記関係の書類
• 通帳、印鑑、有価証券などの貴重品
• 位牌や写真といった手元に残したい品

契約不適合責任の免責によって売却後の安心感が高い

買取を選ぶ価値がもっとも表れるのは、引き渡しを終えたあとです。個人へ売却した場合、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合などが後から判明すると、売主は契約不適合責任として修補費用や損害賠償を求められる可能性があります。築40年の住宅は、どれだけ点検しても壁の内側や床下まで完全に把握することは困難です。つまり仲介では、売却が終わったあとも「いつ連絡が来るか分からない」という不安を数年単位で抱え続けることになります。

不動産会社による買取では、建物の状態を専門家として確認したうえで買い受けるため、契約不適合責任を免責とする特約を設けるのが一般的です。名義変更と決済が済めば、その物件に関する責任関係はそこで区切られます。修繕費を後から請求される心配も、買主とのやり取りが続く心配もありません。古い実家を「完全に手放した」と言い切れる状態になることこそ、買取が持つ最大の安心感だといえます。

老後の資金計画を立てたい方、相続人どうしで清算を終えたい方、遠方に住んでいて対応に出向けない方にとって、この点は価格以上の意味を持ちます。

なお、免責の範囲は契約内容によって定まります。民法第572条では、売主が知りながら買主に告げなかった事実について責任を免れられないと規定されているため、雨漏りや傷みなど把握している事柄は契約前に正確に伝えておくことが前提となります。逆にいえば、知っていることを正直に申告してさえおけば、引き渡し後の責任を心配する必要はなくなります。

出典：民法（明治二十九年法律第八十九号）第572条｜e-Gov法令検索

湖西市で不動産買取を利用して実家を売却する手順

買取の流れはシンプルで、査定と契約という二つの段階が中心になります。買主を探す工程が存在しないぶん、判断すべきことが絞られるためです。ここでは、湖西市で相談から引き渡しまで進む場合の道筋を示します。

湖西市の相場や事情に詳しい不動産会社へ査定を依頼する

最初に行うのは査定の依頼です。同じ物件でも、地域の需要を把握している会社とそうでない会社とでは、提示される金額に差が出ます。湖西市は浜名湖と遠州灘に挟まれ、地区ごとに地盤や道路事情、住宅需要の傾向が異なります。近隣の取引事例を持つ会社ほど、実勢に沿った価格を出せると考えられます。築古住宅や残置物がある物件でも、不動産会社によっては現況のまま買取に対応できる場合があります。

査定を依頼する際に手元にあると話が早い資料は、以下のとおりです。

• 登記事項証明書、または権利証
• 固定資産税の納税通知書
• 土地の測量図や建物の図面
• 相続登記が済んでいることを確認できる書類

なお湖西市には、空き家を売りたい・貸したい所有者が物件情報を登録し、購入や賃借を希望する人へ情報提供する「湖西市空き家バンク」があります。ただし、市は売買・賃貸契約そのものには関与せず、物件の状態によっては登録できない場合もあります。売却、賃貸、買取のどれが自分の状況に合うのかを整理するうえで、市の窓口と不動産会社の双方に相談する進め方も有効です。

提示された買取価格と引き渡し条件を確認して契約する

査定額に納得できたら、売買契約を締結します。この段階で確かめておきたいのは金額だけではありません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

契約後は、決済と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡して完了します。相続登記が未了の場合は、その手続きが先に必要となるため、司法書士と連携している会社に依頼すると全体がスムーズに運びます。

出典：「湖西市空き家バンク」について｜湖西市

まとめ

築40年の実家であっても、リフォームや解体を済ませてから売る必要があるとは限りません。土地の条件によって評価は残り、古い家をあえて求める買主も存在します。一方で、空き家を放置し続ければ建物は傷み、管理不全空家等として勧告を受ければ税負担が増える可能性もあり、維持費だけが積み上がっていきます。

仲介と買取には、期間、価格、手間、引き渡し後の責任という点で違いがあります。なかでも買取は、契約不適合責任を免責とする特約によって、引き渡しを終えたあとに修繕費や賠償を請求される心配を残しません。費用をかけられない、片付けが進まない、早く区切りをつけたい——そうした事情を抱えているなら、売却後の安心感まで含めて比べる価値があります。

あららぎ不動産株式会社は、浜松市を拠点に湖西市を含む静岡県西部エリアで、空き家や相続した実家のご相談に対応しています。荷物が残ったままでも、建物が傷んでいても、まずは現状のまま査定を受けてみることをおすすめします。売るかどうかを決めるのは、価格と条件を知ってからで構いません。